Президиум ВАС РФ разъяснил вопросы, касающиеся незаключенных договоров

29 МАР. 2014     просмотры  300
 
Незаключенный договор

Не так давно на сайте ВАС РФ был опубликован Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными. Он отражает типичные для хозяйственной и судебной практики ситуации и окажется весьма полезным в хозяйственных спорах между экономическими субъектами. Так какие же правовые позиции высказал ВАС РФ относительно незаключенных договоров?

Сторона договора, не прошедшего госрегистрацию, но исполнявшегося сторонами, не вправе на этом основании ссылаться на незаключенность договора

Может сложиться и такая ситуация, когда между сторонами действует договор аренды, не прошедший государственную регистрацию, но исполняемый ими. Имеет ли право одна из сторон отказаться от исполнения обязательств по договору, считая его незаключенным из-за отсутствия госрегистрации?

Пример из судебной практики. Два предпринимателя заключили долгосрочный договор аренды, но не зарегистрировали его. Два года договор сторонами фактически исполнялся, после чего арендодатель обратился в суд с иском о выселении арендатора по причине отсутствия госрегистрации договора аренды.

Первая инстанция иск удовлетворила, признав договор незаключенным в силу ст. 433 ГК РФ, а отношения сторон квалифицировала как сложившиеся из неосновательного обогащения.

Апелляция же это решение отменила и в иске отказала, приведя следующие доводы. Стороны договорились обо всех существенных условиях договора и исполняли его длительное время. Что же касается госрегистарции договора аренды, то ее цель – это создание возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Поскольку договор не прошел госрегистрацию, то он не создал правовых последствий для добросовестных третьих лиц (ст. 617, п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Однако истец, передав помещение в аренду ответчику, принял на себя  обязательство, которое должно исполняться надлежащим образом, если это обязательство не противоречит законным интересам добросовестных третьих лиц. Следовательно, арендатор вправе занимать помещение до истечения срока аренды. При ином толковании создается возможность для недобросовестного поведения сторон сделки, не прошедшей госрегистрацию, но исполняемой сторонами.

Права перед третьими лицами по незарегистрированному договору аренды, подлежавшему госрегистрации, (например, право на сохранение договора аренды при смене собственника предмета аренды (ст. 617 ГК РФ)) по общему правилу, не сохраняются

Пример из судебной практики. Предприниматель приобрел по договору купли-продажи у муниципального образования здание, в отношении которого у другого предпринимателя имелся долгосрочный, но не зарегистрированный договор аренды с муниципалитетом. Новый собственник потребовал выселения арендатора, поскольку он приобретал здание без каких-либо обременений.

Суд иск удовлетворил и вот по каким основаниям. Сама цель госрегистрации – возможность осведомления заинтересованных третьих лиц о наличии обременений. А отсутствие регистрации не дает арендатору прав на это имущество, которые могут войти в конфликт с правами добросовестного третьего лица, не знавшего о таком договоре аренды. Поскольку добросовестность приобретателя здания была доказана – он не знал и не мог узнать ни из ЕГРП, ни при осмотре здания о том, что имеется договор аренды здания, то в отношении него указанный  договор аренды не имеет силы.

Статья опубликована в журнале «Акционерный вестник» № 3(115) 2014г.                   

Извините, этот материал доступен целиком только подписчикам журнала «Акционерный вестник».              

Вы можете оформить подписку.          

Читайте также:

Договор может быть признан недействительным и при отсутствии государственной регистрации

Как благодаря договорной дисциплине свести к минимуму нарушения партнерами обязательств?

Когда акционерное соглашение следует считать смешанным договором?

 

Комментарии

(0)
Ваше сообщение будет опубликовано после модерирования

Закон не обязывает общество создавать в своих советах директоров комитеты.

 

15 Мар, 2013
 

Комментировать

 
 
 
 
 
 
* — обязательные для заполнения поля